CBRE apresenta as “Tendências do Mercado Imobiliário” para o 2019

De acordo com Cristina Arouca, Diretora de Research da CBRE Portugal, “estão reunidas todas as condições para que o dinamismo verificado em 2018 no mercado imobiliário em Portugal se mantenha durante este ano. As previsões apontam para um volume do nível de investimento robusto, embora abaixo do nível de 2018. Depois de anos sucessivos de elevado investimento, que culminou num valor recorde em 2018, verifica-se menos disponibilidade de ativos para venda, o que vai sem qualquer dúvida influenciar o mercado. Em contraponto prevê-se um acréscimo no investimento em ativos para promoção, terrenos e imóveis para reabilitação.”

A economia mundial está a passar por um período de maior instabilidade, o que já levou o Banco Mundial a rever novamente as previsões em baixa, no entanto Cristina Arouca tem a convicção de que “o mercado imobiliário português apresenta atualmente fortes fundamentos com uma acentuada escassez de produto para ocupação e um potencial de crescimento de receita elevado, o que deverá continuar a atrair investidores. Existe ainda um conjunto relevante de imóveis em comercialização ou que irão ser colocados em breve no mercado, sendo igualmente expetável a rotação de alguns dos imóveis adquiridos nos portfolios transacionados em 2018.”

INVESTIMENTO | Volume de investimento deverá manter-se robusto

Em 2018, o investimento em imobiliário de rendimento atingiu em Portugal um volume recorde de 3.500 milhões de euros, que evidenciou um acréscimo de 54% relativamente ao ano anterior. Este crescimento reflete o dinamismo do mercado nacional, impulsionado tanto pela entrada tardia de Portugal no ciclo de investimento pós-crise económico-financeira global, como pelas transações de portefólios de escritórios, centros comerciais e o portefólio imobiliário da seguradora Fidelidade, maioritariamente residencial, composto por 277 ativos.
Em 2019 vai continuar a existir uma elevada liquidez a nível global e a CBRE prevê que o volume de investimento se mantenha positivo apesar de se antecipar uma queda relativamente a 2018. Deste modo, a consultora estima que o volume de investimento em imobiliário de rendimento se fixe entre os 2.000 e 2.500 milhões de euros em 2019, podendo verificar-se o segundo ano de valor mais elevado de sempre e aproximadamente o dobro da média anual dos últimos 15 anos (de 1.100 milhões de euros). No entanto, será o quinto ano consecutivo em que tal acontece, mostrando indícios de uma evolução estrutural do mercado.

No seguimento de um ano recorde para o mercado imobiliário, prevê-se em 2019 um decréscimo de investimento em todos os setores, com exceção dos hotéis onde se prevê um aumento. Com Portugal a desenvolver sucessivamente a sua reputação internacional como destino turístico de excelência, os investidores estão muito mais abertos à partilha do risco do negócio, na medida em que obtêm maiores rentabilidades. O investimento em promoção vai também manter-se robusto, com as aquisições de terrenos para construção de raiz a ganharem maior relevância face à aquisição de imóveis para reabilitação, sendo esperado em 2019 um acréscimo no volume total de transações de imóveis para promoção.

Em termos geográficos, a CBRE antecipa que o Porto consolide o seu lugar no mercado de investimento, nomeadamente no setor de escritórios e residências de estudantes.

Também os denominados setores alternativos que incluem os ativos cujo valor resulta do seu potencial operacional, tais como residências de estudantes, residências seniores, habitação para arrendamento, assim como imóveis alocados aos setores de saúde, educação e lazer, vão despertar ainda mais o interesse dos investidores.

Devido à gradual aceitação do risco do negócio, o setor das residências de estudantes é atualmente o que desperta maior interesse, e onde se deverá verificar um maior investimento em 2019, quer na promoção de raiz quer em unidades em funcionamento. Nos últimos dois anos, assistimos, em Portugal, a algumas parcerias neste setor, como a da Collegiate com a Temprano, e da Nido (Round Hill Capital) com a TPG.

Quanto à origem do capital, no ano passado observou-se uma redução tanto no número de transações como no volume de investimento de origem nacional, o qual correspondeu a 9% do total investido (um número que contrasta com os 23% em 2017). Estes números ficam bastante longe dos registados em 2007 (57%), quando o mercado era maioritariamente dinamizado pelos fundos de investimento imobiliário, maioritariamente geridos por bancos. A recente aprovação do regime das SIGIs (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), equivalente ao dos REITs (Real Estate Investment Trusts) ou das espanholas Socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) deve dar um novo impulso ao mercado doméstico, já que este instrumento de investimento se destina, particularmente, a pequenos investidores.
No que diz respeito às taxas de rentabilidade (yields), estas devem manter-se estáveis em 2019, na medida em que as taxas de juro só deverão começar a subir no final do ano e o mercado continua com uma elevada liquidez. Assim preveem-se taxas de rentabilidade prime na ordem dos 4,5% em escritórios e comércio de rua, 4,75% em centros comerciais e 6,5% em logística.

ESCRITÓRIOS | Redução do nível de absorção devido à escassez de oferta

A dinâmica do mercado de escritórios superou as melhores expetativas em 2018. Em termos acumulados, Lisboa e Porto, foram ocupados 290.000 m2 de espaços empresariais nas principais cidades do país, um valor histórico em Portugal. Para 2019, a CBRE prevê que a procura de espaços de escritórios se mantenha robusta, ainda que possa refletir algum abrandamento económico. No entanto, a capacidade de resposta de Lisboa vai ser bastante distinta do Porto.

Em Lisboa, estão previstos para 2019 apenas 55.000 m2, dos quais 25.000 m2 já estão contratados, o que é claramente uma área reduzida face à atual procura que excede 150.000 m2. Em consequência, a CBRE antecipa uma redução na absorção em 2019, a qual espelha uma escassez de oferta e não uma menor procura.

No Porto a escassez de oferta não é tão crítica, sendo provável que em 2019 se registe um novo recorde histórico de absorção de escritórios na ordem dos 100.000 m2. Diversos edifícios devem ficar concluídos este ano, num total de 115.000 m2, dos quais 64.000 m2 se encontram ainda disponíveis para arrendamento. Esta disponibilidade vai permitir acomodar a expansão de empresas que já se encontram no Porto e multinacionais que estejam a considerar uma deslocação para Portugal de áreas de serviços partilhados. A qualidade acrescida dos novos edifícios de escritórios vai conduzir à subida generalizada das rendas que se prevê na ordem dos 10% para Lisboa e 5% para o Porto.
A nova realidade do mercado de trabalho está também a impulsionar a ocupação de edifícios por parte de operadores de espaços flexíveis, os quais foram responsáveis por 11% da área ocupada em Lisboa. Esta tendência irá manter-se ao longo de 2019. Paralelamente, devemos assistir à integração estruturada de espaços de escritórios tradicionais com espaços flexíveis em alguns dos novos projetos de construção de raiz ou de total reabilitação que vão arrancar.

COMÉRCIO | Rendas no comércio de rua aumentam

As previsões apontam para um aumento de 1,8% no consumo privado em 2019, depois de no ano passado se ter registado o valor mais elevado de sempre. Paralelamente, o índice de volume de negócios do comércio a retalho deverá manter este ano a trajetória de crescimento, ainda que a um ritmo inferior ao observado no ano anterior (1,2% em 2019 em comparação com 3,2% em 2018).

O comércio de rua contínua em fase ascendente, em grande parte impulsionado pelo turismo e a reabilitação de imóveis, que tem levado à expansão para novas localizações em artérias próximas aos tradicionais eixos comerciais. Estes fatores vão conduzir a um continuado aumento do valor das rendas nas zonas mais consolidadas. A CBRE prevê que a renda prime no comércio de rua mantenha em 2019 a tendência de crescimento com aumentos na ordem dos 5%, em Lisboa, e 10%, no Porto. Apesar de as melhores localizações continuarem a atrair as marcas mais emblemáticas, 2019 será também marcado pelo crescimento do comércio de bairro, trazendo com ele pequenas marcas de comércio local e artesanal, o que reflete o aumento do empreendedorismo pós-crise em Portugal.

LOGÍSTICA | Escassez de espaços vai condicionar a procura

O mercado de ocupação de espaços logísticos na Grande Lisboa, registou em 2018 uma redução de 38% em comparação com o ano anterior, evidenciando, ainda assim, um acréscimo de 25% relativamente à média dos últimos 10 anos. Contudo não foi colocado no mercado nenhum novo espaço de logística, o que levou a uma quebra significativa na taxa de disponibilidade para 6,5% no final de 2018, existindo apenas 155.000 m2 disponíveis, na maioria com necessidades de obras de requalificação. Dado que atualmente o desenvolvimento de novos projetos se restringe a armazéns para ocupação própria, é expectável que o crescimento das empresas seja feito em espaços que já ocupam ou outras soluções menos insuficientes. Deste modo, a CBRE prevê que em 2019 se verifique uma redução na ocupação de espaços logísticos, a qual é expetável que se aproxime dos 100.000 m2 na região da Grande Lisboa. No que diz respeito ao Grande Porto, o mercado foi caracterizado pelo desenvolvimento de projetos à medida dos ocupantes, uma situação que se verifica de há alguns anos para cá, o que se deve manter.

Verifica-se ainda uma maior procurar por armazéns de pequena dimensão, também designados de “light industrial” ou de indústria ligeira, mais adequados às necessidades da operação logística urbana e que são uma solução para a reabilitação de antigas instalações fabris.

HOTÉIS | Investimento no setor vai ser dos mais acentuados

Apesar das previsões darem conta de que os números do turismo em Portugal se devem manter bastante elevados, a CBRE antecipa para 2019 uma estabilização na procura hoteleira, depois de sucessivos crescimentos bastante elevados nos últimos anos. Em Lisboa, onde o crescimento do turismo foi exponencial nos últimos anos, a taxa de ocupação hoteleira é já muito elevada, pelo que o aumento se verifica essencialmente ao nível dos preços, que terão aumentado cerca de 8,5%. No Porto, a evolução deste indicador terá sido similar. Em 2019, as unidades hoteleiras deverão manter ou até aumentar os preços, muito por conta das renovações e novas aberturas, acreditando a CBRE que o aumento do preço médio deverá ser inferior a 5% no Porto e em Lisboa.

As novas unidades hoteleiras previstas para as duas cidades permitirá colmatar a atual limitação da capacidade, agravada pela criação de zonas de contenção ao Alojamento Local. O acréscimo na oferta em 2019 deverá ser ainda mais significativo do que no ano anterior, estando previstos 900 novos quartos para Lisboa e 650 para o Porto. Um número bastante mais elevado do que o verificado em 2018, quando foram inaugurados cerca de 780 novos quartos em hotéis de 4 e 5 estrelas na cidade de Lisboa e outros 430 na Invicta. A atratividade do mercado nacional deve também refletir-se na chegada de grandes marcas internacionais a Portugal nos próximos dois anos como é o caso da Yotel, Casual Hotels, Curio, Catalonia, W, Viceroy, Moxy ou Meininger.

HABITAÇÃO | Aumento da oferta, ainda que insuficiente

O volume de vendas no mercado residencial português continua bastante elevado, tendo-se verificado em 2018 um aumento de aproximadamente 20% no número de fogos vendidos, num total de cerca de 185.000 casas. Na cidade de Lisboa, terá já ultrapassado as vendas de 2007, com cerca de 15.000 imóveis transacionados. Contudo, estes números distorcem a realidade do mercado doméstico de compra e venda de casas na medida em que incluem imóveis para reabilitação futura, investimento em apartamentos colocados no mercado turístico (Alojamento Local) e vendas a residentes estrangeiros.

As vendas ao mercado doméstico são ainda muito reduzidas e esta situação encontra-se espelhada no crédito à habitação concedido em 2018, o qual é ainda metade do volume de 2007. A fraca dinâmica do mercado doméstico continua a refletir uma oferta insuficiente.

Efetivamente, o volume de construção nova é deficitário e resulta maioritariamente de projetos de reabilitação, geralmente de pequena escala, nos centros de Lisboa e Porto. Porém, as perspetivas são de crescimento, e apontam para que só em Lisboa a oferta em 2019 seja praticamente o dobro em relação ao ano passado. Ainda assim, a oferta nova vai continuar a não ser suficiente para colmatar a elevada procura, em grande parte porque muitos destes imóveis são vendidos em fases embrionários dos projetos, deixando poucos fogos disponíveis à data da conclusão, o que reforça o desequilíbrio entre a oferta e a procura. Perante esta realidade, o ajustamento entre a oferta e a procura só será possível através da construção de raiz e em escala de novas casas.

Para 2019 a CBRE prevê que a oferta comece a aumentar mais significativamente, em resultado das transações de vários lotes de terreno nos últimos dois anos.

A CBRE evidencia o interesse crescente por parte dos investidores, principalmente internacionais, no mercado de arrendamento, assim como de co-living. Sendo já uma realidade em diversas cidades europeias, o potencial do mercado de arrendamento na perspetiva de “construir para arrendar” é elevado e surge da conjugação de diversos fatores como o desequilíbrio entre a oferta e a procura no mercado residencial, as alterações de demográficas e sociais, nomeadamente mudanças na estrutura familiar “tradicional”, e os constrangimentos financeiros, relacionados com o preço dos imóveis e as condições de acesso ao crédito à habitação. Esta mudança gradual é ainda impulsionada pela geração millennial e por um número crescente de estrangeiros a viver e trabalhar em Portugal, para quem o arrendamento é a opção que mais se adequa ao seu estilo de vida.